Η ΓΕΩΜΕΤΡΙΚΗ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑ

Σύμφωνα με παράγραφο 3.6, στο κεφάλαιο 7 των Τεχνικών Προδαγραφών του 2007 η Γεωμετρική Συμβατότητα ορίζεται ως η σχέση μεταξύ της εικόνας του γεωτεμάχιου όπως περιγράφεται στους τίτλους και εκείνης όπως το έχει αποδόσει το Κτηματολογικό Διάγραμμα. Η σχέση αυτή προκύπτει μετά από τον έλεγχο των τριών κριτηρίων, της σχετικής θέσης, του σχήματος και του εμβαδού.
Οι τρεις πιο πάνω προυποθέσεις (σχετική θέση, σχήμα και εμβαδόν), εφόσον συντρέχουν, αρκούν για να χαρακτηριστεί το γεωτεμάχιο Γεωμετρικά Συμβατό και να μην προκληθεί κάποιο πρόβλημα στη καταχώρηση της αιτούμενης δικαιοπραξίας. Παράλληλα δεν απαιτείται η πλήρη ταυτιση των γεωμετρικών στοιχείων του γεωτεμαχίου του Τίτλου με εκείνη του Κτηματολογικού Διαγράμματος. Για όλες τις συναλλάγες, εφόσον το γεωτεμάχιο είναι γεωμετρικά συμβατό, χρησιμοποιούνται τα γεωμετρικά στοιχεία του τίτλου.

ΤΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ ΤΗΣ ΓΕΩΜΕΤΡΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑΣ

1. Για τη συμβατότητα της σχετική θέσης ελέγχονται στοιχεία όπως ταχυδρομική διεύθυνση, κτίσματα κ.α. που προκύπτουν από τα προσκομιζόμενα τοπογραφικά ή τους τίτλους σε σχέση με τα αντίστοιχα στοιχεία του κτηματολογικού διαγράμματος. Αν δεν πληρείται το κριτήριο αυτό τότε το γεωτεμάχιο είναι γεωμετρικά μη συμβατό ως προς το κριτήριο θέσης.
2. Αν το κριτήριο θέσης ικανοποιηθεί από τον σχετικό έλεγχο ακολουθεί ο έλεγχος για τη Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (ΖΣΣ). Ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (ΖΣΣ) ορίζεται η ζώνη που βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου του Κτηματολογικού Διαγράμματος σε δεδομένη απόσταση. Για τις αστικές περιοχές εικάζεται (δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί) ότι θα είναι +/-0.50m και για τις αγροτικές +/-2m . Η συμβατότητα ικανοποιείται όταν όλα τα σημεία του περιγράμματος του γεωτεμαχίου του τοπογραφικού διαγράμματος τοποθετούνται εντός της ΖΣΣ.
3. Εφόσον το γεωτεμάχιο ικανοποιεί και το δέυτερο κριτήριο ελέγχεται το κριτήριο του εμβαδού. Στην εφαρμογή του κριτηρίου αυτού υπολογίζεται η απόλυτη τιμή της διαφοράς μεταξύ του εμβαδού του γεωτεμαχίου που προκύπτει από το κτηματολογικό διάγραμμα και του εμβαδού δηλώνεται από το δικαιούχο κατά την υποβολή της δήλωσης. Το εμβαδό της δήλωσης μπορεί να προέρχεται είτε από τον τίτλο, είτε από το προσκομιζόμενο τοπογραφικό είτε από απλή δήλωση του δικαιούχου. Στη συνέχεια η τιμή της διαφοράς ελέγχεται αν είναι εντός της επιτρεπόμενης απόκλισης η οποία ορίζεται από απόφαση του ΟΚΧΕ (λεπτομέριες για το εμβαδό στην επόμενη σελίδα). Αν ικανοποιηθεί και αυτό το κριτήριο τότε το γεωτεμάχιο χαρακτηρίζεται γεωμετρικά συμβατό. Για τα Κτηματολογικά Γραφεία στο νομοθετικό τους πλάισιο δεν έχουν ακόμη προστεθεί τα πιο πάνω κριτήρια. Αν και το άρθρο 13α του 3481/2006 εισάγει τις πιο πάνω έννοιες των κριτηρίων και για το Λειτουργούν Κτηματολόγιο, δεν έχουν εκδοθεί οι σχετικές υπουργικές αποφάσεις για την εφαρμογή τους. Στο περιβάλλον της Κτηματογράφησης οι έννοιες είναι νομοθετημένες και έτσι αν δεν πιστοποιηθεί η γεωμετρική συμβατότητα η ανάδοχος εταιρεία θα πρέπει να το καταγράψει όπως επίσης και να αναφέρει το λόγο μη συμβατότητας στο πεδίο των παρατηρήσεων στην αντίστοιχη εγγραφή της κτηματολογικής βάσης. Στη φάση της κτηματογράφησης η μη πιστοποίηση της γεωμετρικής συμβατότητας καταλήγει στη σημείωση μιας παρατήρησης στο κτηματολογικό φύλλο του γεωτεμαχίου. Στη περίπτωση όμως που αυτή θεσμοθετηθεί στο Κτηματολόγιο που είναι σε λειτουργία αυτό θα σημάνει και την πάυση ολοκλήρωσης οποιασδήποτε δικαιοπραξίας λόγω μη γεωμετρικής συμβατότητας βάσει του άρθου 13α του νόμου 3481/2006.

ΤΟ ΚΡΙΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΕΜΒΑΔΟΥ

Στο τεύχος Β του ΦΕΚ 1510 στις 31 Ιουλίου του 2008 δημοσίευεται η απόφαση 461/03/21.07.2008 [εδώ] του Ο.Κ.Χ.Ε. με θέμα "Καθορισμός του τρόπου υπολογισμού της "αποδεκτής αποκλίσεως εμβαδού κατά το άρθρο 13α του ν. 2664/1998". Η απόφαση αυτή περιγράφει τα βήματα υπολογισμού της αποδεκτής απόκλισης (Α) για κάθε γεωτεμάχιο κατά τρόπο ανάλογο της περιμέτρου (Π) και του εμβαδού του (Ε). Ο τύπος που εφαμόζεται δίνεται από τη σχέση: Α= [(√Ε + 2Uo)² − Ε] x Π/Πτ. Ειδικότερα:

1. Για να υπολογιστεί η τιμή της αποδεκτής απόκλισης εμβαδού Α για γεωτεμάχιο με περίμετρο Π και εμβαδό Ε κατασκευάζω ένα τετράγωνο με μήκος πλευράς ίσο με την τιμή της τετραγωνικής ρίζας του εμβαδού √Ε. Η τιμή Ε καθώς και η τιμή Π προκύπτουν από τα στοιχεία του κτηματολογικού διαγράμματος. Το τετράγωνο αυτό ονομάζεται "ανηγμένο τετράγωνο" και το εμβαδό του είναι ίσο με το εμβαδό του γεωτεμαχίου. Μετά υπολογίζω την τιμή της περιμέτρου του "ανηγμένου τετραγώνου" Πτ= 4√Ε.

2. Στη συνέχεια προσαυξάνω την κάθε πλευρά του "ανηγμένου τετραγώνου" κατά δύο Uo έτσι ώστε να προκύψει το "διευρυμένο ανηγμένο τετράγωνο" το οποίο έχει μήκος πλευράς √Ε+2Uo και εμβαδό Ετ = (√Ε + 2Uo)². Η τιμή του Uo μπορεί να είναι 0.5m ή 2m για αστικές ή αγροτικές περιοχές αντίστοιχα και δίνεται από τις Τεχνικές Προδιαγραφές της κτηματογράφησης.

Έπειτα ακολoυθεί η εφαρμογή του τύπου και υπολογίζεται η τιμή Α, η οποία δε πρέπει να υπερβαίνει το 7% της τιμής του εμβαδού του κτηματολογίου για τις περιοχές που κτηματογραφούνται.
Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. με αριθμό 475/06/16.03.2009 (ΦΕΚ Β 18/03/2009 εδώ) ανακαλείται η ισχύς της απόφασης 461/03/21.07.2008 για όλες τις περιοχές που έχουν ενταχθεί ή θα ενταχθούν σε καθεστώς Κτηματολογίου. Ο υπολογισμός της απόκλισης εξακολουθεί να ισχύει για περιοχές που κτηματογραφούνται ή θα κτηματογραφηθούν.
Επόμενως ο μηχανικός που θα συντάξει ένα διαγραμμα για τη καταχώρηση μιας χωρικής μεταβολής στο λειτουργούν Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη καμία υποχρέωση βεβαίωσης για το αν το ακίνητο είναι ή όχι γεωμετρικά συμβατό κατά εμβαδό. Ωστόσο ο έλεγχος του εμβαδού θα μπορούσε να τον πραγματοποιεί. Μια εφαρμογή για τον υπολογισμό της απόκλισης Α εμφανίζεται εδώ.