[*βιβλιογραφική αναφορά]Σημαντική συμβολή (όχι μοναδική) για τις απαντήσεις στις ερωτήσεις από τα βιβλία του Απ.Σ.Γεωργιάδης, "Εμπράγματο Δίκαιο", Σάκκουλα 2010 | Μ. Κωτούλα "το Δίκαιο της Κατάτμησης των Γεωτεμαχιων", Σάκκουλα 2013, Γ. Γιαννακούρου "Δίκαιο Χωροταξίας και Πολεοδομίας", Νομική Βιβλιοθήκη 2019
Οι συνηθέστερες χωρικές (ή γεωμετρικές) μεταβολές που επιφέρει στο γεωτεμάχιο η καταχώρηση μιας νέας εγγραπτέας πράξης (συμβόλαιο, δικαστική απόφαση, διοικητική πράξη) συνοψίζονται σε εκείνες που μεταβάλουν το ιδιοκτησιακό καθεστώς εντός του γεωτεμάχιου, χωρίς να προκαλούν μεταβολές στ όριά του και σε εκείνες που μεταβάλλουν τα όρια του γεωτεμαχίου. Στην πρώτη όμαδα ανήκουν:
η ΣΥΣΤΑΣΗ ΚΑΘΕΤΟΥ και
η ΣΥΣΤΑΣΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗΣ ΔΟΥΛΕΙΑΣ
Στην δεύτερη ομάδα ανήκουν οι χωρικές μεταβολές που προκαλούνται από:
- ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ
- ΣΥΝΕΝΩΣΗ
- ΣΥΝΔΥΑΣΜΟΣ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗΣ & ΣΥΝΕΝΩΣΗΣ
Για όλες τις οποιαδήποτε χωρική μεταβολή που προκαλέιται με καταχώρηση νέας συμβολαιογραφικής πράξης ο μηχανικός θα πρέπει να συντάξει το Διαγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ), στο οποίο περιγράφεται η χωρική μεταβολή που επιφέρει στο ή στα γεωτεμάχια η καταχώρηση της συγκεκριμένης πράξης και αυτή θα πρέπει να προσαρμόζεται στα στοιχεία του Κτηματογραφικού Διαγράμματος. (Περισσότερα για το Διαγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών εδώ). Το ΔΓΜ δεν αντικαθιστά το τοπογραφικό διάγραμμα που πρέπει να επισυνάπτεται στη συμβολαιογραφική πράξη. Η ηλεκτρονική υποβολή του τοπογραφικού διαγράμματος μετά τις 16 Ιουλίου του 2018 είναι υποχρεωτική και ο Κωδικός Αριθμός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) πρέπει να αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η παράληψή του οδηγεί στην ακύρωση του συμβολαίου. Δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα σε συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς. Επίσης μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε νέα σύμβολαια παλαιότερα τοπογραφικά (πριν την 16η Ιουλίου του 2018), ωστόσο η οδήγία του Τεχνικού Επιμηλετηρίου είναι να χρησιμοποιούνται τοπογραφικά που συντάχηκαν τουλάχιστον δύο χρόνια πριν το συμβόλαιο (Περισσότερα για το Τοπογραφικό Διάγραμμα εδώ)
Οι χωρικές μεταβολές όμως δεν είναι μια άσκηση που αρχίζει και τελειώνει στο διάγραμμα (τοπογραφικό ή γεωμετρικών μεταβολών). Αφορά την διαμόρφωση ενός αντικείμένου εμπράγματου δικαιώματος με το πρόσωπο και αυτό εισάγει κάποιους περιορισμούς που ο μηχανικός πρέπει να κατανοεί. Οι περιορισμοί αυτοί εξαρτώνται από την φύση της χωρικής μεταβολής αλλά και το νομικό πλαίσιο που ισχύει για το γεωτεμάχιο.
Σύσταση καθετης ιδιοκτησίας
Από τα άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα δίνεται η δυνατότητα να επιμεριστεί το ποσοστό κυριότητας (και άλλα εμπραγματα δικαιώματα) σε συγκεκριμένα μέρη που συνδέονται με κατασκευές που υπάρχουν εντός της ιδιοκτησίας. Με τον Ν.1024/1971 "Περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επι ενιαίου οικοπέδου" δινέται η δυνατότητα σε ένα ενιαίο γεωτεμάχιο να διαιρεθεί εσωτερικά χωρίς να καταμηθεί. Η διαίρεση του ονομάζεται διαίρεση κατά χρήση ή πιο απλά καθέτη και καθορίζει χώρους εντός του γεωτεμαχίου που καταλάμβανονται από δύο ή περισσότερες ανεξαρτητες οικοδομές. Σε κάθε οικοδομή αντιστοιχούν συγκεκριμένη ποσοστά του γεωτεμαχίου τα οποία αθροιστηκά ταυτίζονται με το 100% του γεωτεμαχίου. Δεν αποκλείονται από μια τέτοια συστάση να έχει αφεθεί τμήμα το οποίο χαρακτηρίζεται κοινόχρηστο για όλους του δικαιούχους και δεν αντιστοιχεί σε μερίδιο επί των δικαιώματών. Ειδικότερα η αποκλειστική χρήση αφορά την επιφάνεια που καλύπτει το κάθε οικοδόμημα και όχι το σύνολο που προκύπτει από την επιφάνεια που δεσμεύεται για να υπολογιστεί η δόμηση (απόφαση Άρειου Πάγου 1139/1996). Το ένα αφορά άσκηση του δικαιώματος και το άλλο αφορά το εμβαδόν αξιοποίησης, το οποίο προκυπτεί πολλαπλασιάζοντας τη συνολική επιφάνεια με το ποσοστό συγκυριότητας της καθέτου (θα πουμε λίγα ακόμη και στην ενότητα των ΔΓΜ για πράξη). Συνεπώς η έκταση που δεν δεσμεύεται από την οικοδομή παραμένει σε κοινή χρήση όλων των δικαιούχων του γεωτεμαχίου.
Η εισαγωγή του Ν.1024/1971 προϋποθέτει ότι η σύσταση γίνεται σε οικοδομές επί οικοπέδων. Η ανάγνωση και μόνο αυτής της διατύπωσης οδηγεί στο συμπέρασμα ότι για να συσταθεί κάθετη θα πρέπει το γεωτεμάχιο να έχει κτίσματα (δύο ή περισσότερα) και να είναι οικόπεδο (βάσει ΝΟΚ όλα τα γεωτεμαχια εντός σχεδίου ή εντός όρίων). Όμως στην παρ. 2 του άρθρου 1 του Ν1024/1971 γίνονταν αναφορά ότι το καθεστώς της κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να εφαρμοστεί και σε περιοχές εκτός σχεδίου στις οποίες έχουν θεσπιστεί συγκεκριμένοι όρους δόμησης σύμφωνα με το άρθρο 1 του Α.Ν. 625/1968. Με το Π.Δ. της 24/31-05-1985 καθορίζονται ευρύτερα τα όρια για τα γήπεδα (ακίνητα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών) βάσει των οποίου ικανοπείται η απαίτηση για την ύπαρξη όρων δόμησεις και κατά συνέπεια η δυνατότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας σε περιοχές εκτός σχεδίου είναι εφικτή. Μερικά χρόνια αργότερα η ψήφιση του Ν.2052/1992 επαναφέρει τον νομικό προβληματισμό για το αν η κάθετη μπορεί να συσταθεί σε εκτός σχεδίου περιοχές μιας αντικάθιστά την πάρ. 2 του άρθρου 1 του Ν.1024/1971 ως εξής "...εφαρμόζεται μόνο επί οικοπέδων κειμένων εντός σχεδίου πόλεων, εντός ορίων οικισμών προ του 1923, καθώς και εντός ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, που καθορίζονται βάσει του από 24.4.1985 Π.Δ. (ΦΕΚ 181 Δ΄), όπως ισχύει... ", ενώ με το ίδιο νόμος προστίθέται το άρθρο 4 με το οπόιο ρητά πλέον χαρακτηρίζονται άκυρες οι δικαιοπράξίες που θα γίνονται μετά από την ισχύ του και αφορούν ακίνητα εκτός σχεδίου.
Η ιστορία δεν τελειώνει εδώ. Τόσο με το Ν.4178/2013 "Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης − Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις." (αρ.5 παρ.1), όσο και με το Ν.4495/2017 "Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις" (αρ.98) δίνεται η δυνατότητα να θεωρηθούν σύνομες οι συστάσεις καθέτων σε εκτός σχεδίου ακίνητα για τα οποία η δόμηση έχει ολοκληρωθεί μέχρι της 28η Ιουλίου του 2011. Η συζήτηση φαίνεται να περνά σε νέα φάση μετά το ζήτημα της καθολικής αποαγόρευσης της δόμησης σε εκτός σχεδίου.Αφήνωντας κατα μέρους τη νομική βάση της κάθεστης ύο λόγια για το πως συστήνεται. Ο συνηθιθέστερος τρόπος είναι με συμβολαιογραφικο έγγραφο, σύμφωνα με το οποίο ζητάτε η σύσταση (ή τροποποίηση αν ήδη υπάρχουν) κάθετων ιδιοκτησίων. Η συμβολαιογραφική πράξη μπορεί να συνταχθεί σε εφαρμογή διαθήκης. Επίσης για την σύσταση δεν απαιτείται να συμβάλλονται το 100% των δικαιούχων στο γεωτεμάχιο. Με το Ν.1562/1985 δίνεται η δυνατότητα στους δικαιούχους του 65% μιας ιδιοκτησίας να συστήσουν με συμβολαιογραφικό έγγραφο κάθετες ιδιοκτησίας μετά από σχετικλη άδεια του δικαστηρίου. Εναλλακτικά μπορεί η σύσταση να πραγματοποιηθεί και με δικαστική απόφαση σε αγωγή διανομής, με την καταχώρηση της οποίας θα ενημερωθούν και οι κτηματολογικές εγγραφές.
Σύσταση πραγματικής δουλείας (διόδου, διοχέτευσης, εναέριας διέλευσης κτλ)
Η έννοια της πραγματικής δουλείας αφορά την επιβολή κάποιου περιορισμού στον κύριο ενός γεωτεμαχίου προς όφελος κάποιου άλλου κυρίου. Μπορεί να αφορά περιορισμούς στη δόμηση (δουλεία μη ανέγερσης ή δουλεία μη παρεμπόδιση φωτός) ή μπορεί και να δεσμεύει συγκεκριμένη έκταση εντός του γεωτεμαχίου στην οποία να απογορεύονται συγκεκριμένες ενέργειες από τον κύριο του ακινήτου. Στο γεωτεμάχιο που συστήνεται η πραγματική δουλεία ονομάζεται δουλεύον, ενώ εκείνο το οποίο αποκτά όφελος από τη συγκεκριμένη σύσταση ονομάζεται δεσπόζον. Στο Αστικό κώδικα τα άρθρα 1118 έως και 1141 αφορούν τις πραγματικές δουλείες. Η σύσταση μιας πραγματικής πράξης μπορεί να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή χρησικτησία (ΑΚ 1121). Ένα άλλο σημαντικό στοιχείο που πρέπει να αποσαφηνιστεί είναι η περίπτωση διαίρεσης του δουλεύοντος γεωτεμαχίου. Σύμφωνα με το άρθρο 1131 η δουλεία εξακολουθεί να υπάρχει σε κάθε ένα από τα μέρη που διαιρέθηκε, ενώ αποσβένεται αν σε κάποιο από αυτά τα μέρη έπαψε η άσκησή της. Άλλοι τρόποι για να αποσβεστεί η δουλεία αναφέρονται στα άρθρα 1134-1141 και αφορούν είτε σε καταστροφή του ακινήτου, είτε σε απόκτηση της κυριότητας του δουλέοντος από τον κύριο του δεσπόζοντος, είτε υπο προϋποθέσεις λόγω αχρησίας.
Χαρακτηριστική περίπτωση πραγματικής δουλείας που υλοποιείται χωρικά στο Κτηματολόγιο είναι η σύσταση δουλείας διόδου.Κατάτμηση γεωτεμαχίου - γενικά
Η νομική έννοια της κατάτμησης όπως ορίζεται και από την απόφαση του Άρειου Πάγου με αρ. 1296/2006:"... είναι πράξη διφυής και συντελείται αφενός μεν με την υλική διαίρεση του ακινήτου, δηλαδή με τον αποχωρισμό ενός τμήματός του, προκειμένου αυτό, από συστατικό, να καταστεί πράγμα αυτοτελές και αυθύπαρκτο και αφετέρου, με τη μεταβίβαση της κυριότητας τού αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον. Η διαίρεση του ακινήτου γίνεται με τη χάραξη ορίων είτε επί του εδάφους, είτε επί σχεδιαγράμματος,μπορεί δε να συνοδεύεται και από αντίστοιχη δήλωση του κυρίου ενώπιον συμβολαιογράφου. Μόνη, όμως, η διαίρεση του πράγματος, ως πράξη υλική, ουδεμία μεταβολή επιφέρει στην έκταση ή τη φύση του δικαιώματος της κυριότητας, αν δεν ακολουθήσει και η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος μέρους σε τρίτον. Έτσι, αν ο κύριος γηπέδου προβεί σε διαίρεσή του με δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου, η δήλωση αυτή δεν υποβάλλεται σε μεταγραφή, καθόσον δεν συνεπάγεται "αλλοίωση" κανενός εμπράγματου δικαιώματος και επομένως βρίσκεται έξω από το κανονιστικό πεδίο των άρθρων 369 και 1192 αριθ. 1 του Α.Κ., αφού αυτός εξακολουθεί να είναι κύριος ενός ακινήτου, και όχι περισσότερων, ήτοι της αρχικής ιδιοκτησίας. Επομένως, χρόνος συντέλεσης της "κατάτμησης" είναι ο χρόνος που κατά τις διατάξειςτου Αστικού Κώδικα επέρχεται η μεταβίβαση του αποχωρισθέντος τμήματος στον τρίτο, δηλαδή εκείνος της μεταγραφήςστο οικείο υποθηκοφυλακείο της σχετικής μεταβιβαστικής πράξεως (συμβολαιογραφικού εγγράφου). "
Από τη διατύπωση αυτή προκύπτει ότι όταν ο μηχανικός καλείται να σχεδιάσει πάνω στο τοπογραφικό της αποτύπωσής του τη γραμμή που θα υλοποιεί την κατάτμηση θα πρέπει να συνειδητοποιεί ότι αυτό συνεπάγεται μεταβολή δικαιώματος.Ένα άλλο στοιχείο που πρέπει να προσέχει ο μηχανικό είναι ο χρόνος δημιουργίας του γεωτεμαχίου στο νομικό κόσμο. Όταν η κατάτμηση προέρχεται από συμβολαιογραφικό έγγραφο ως χρόνος δημιουργίας λαμβάνεται ο χρόνος καταχώρησης (ή μεταγραφής παλιότερα) του συμβολαίου. Εξαίρεση αποτελούν οι αποδοχές κληρονομιάς με διαθήκη, όπου η κατάτμηση ανατρέχει στο χρόνο θανάτου του κληρονομούμενου (χωρίς την ύπαρξη διαθήκης δεν μπορεί να υπάρξει μεταβολή στο αντικείμενο του δικαιώματος). Ανάλογη προσοχή θα πρέπει να επιδεικνύει και όταν η κατάτμηση έχει προκληθεί από την εφαρμογή διοικητικών πράξεων. Βασικό σημείο προσοχής η απαίτηση για αποζημίωση από την απώλεια της ιδιοκτησίας. Η κατάτμηση του γεωτεμαχίου προκαλείται με την συντέλεσή της (είσπραξης της αποζημίωσης από τον δικαιούχο). Χαρακτηριστική περίπτωση η αναγκαστική απαλλοτρίωση. Μια άλλη περίπτωση είναι εκείνη όπου δικαστικές αποφάσης επικυρώνουν ανώμαλες δικαιοπραξίες (ιδιωτικό συμφωνητικό που μετάβάλει την κυριότητα). Στις περιπτώσεις αυτές επικρατεί η άποψη ότι ο χρόνος δημιουργίας του γεωτεμαχίου ξεκινάει από την ημερομηνία σύνταξης του ιδιωτικού συμφωνητικού και από την ημερομηνία καταχώρησης της δικαστικής απόφασης.
Κατάτμηση γεωτεμαχίου - οικόπεδο
Υπάρχουν κάποιο περιορισμοί που οφείλονται στο σκοπό για τον οποίο προορίζεται ένα γεωτεμάχιο. Στις εντός σχεδίου περιοχές τα γεωτεμάχια χαρακτηρίζονται οικόπεδα. Σ' αυτές η ιδιοκτησία αυτή προορίζεται για δόμηση και τα γεωτεμάχια χαρακτηρίζονται ως οικόπεδα. Ο ορισμός του οικοπέδου, που δίνεται από του οικοδομικούς κανονισμούς που ισχύουν κατά καιρούς, περιλαμβάνει και τους οικισμούς που είναι οριοθετημενοι χωρίς όμως να έχουν σχέδιο. Έτσι αν ανατρέξει κανείς στο άρθρο 2 του ΝΟΚ-Ν.4067/2012 διαβάζει ότι "Οικόπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο."). Γίνεται αντιληπτό ότι ως οικόπεδο χαρακτηρίζονται και τα γεωτεμάχια που είναι εντός οριοθετημένων οικισμών (οικισμοί κάτω των 2000 κατοίκων, παραδοσιακοί οικισμοί, οικισμοί προ του 1923). Ο προορισμός αυτός από μόνος του δημιουργεί διάφορούς περιορισμούς, από τους οποίους εκείνος με την περισσότερη επίδραση στο θεσμό του Κτηματολογίου είναι η δυνατότητα κατάτμησης της ιδιοκτησίας.
Προκείμενου να τηρηθούν οι κανόνες που διασφαλίζουν συγκεκριμένα επίπεδα διαβίωσης για τους κατοικούς κάθε περιοχής απαγορεύεται η κατάτμηση κάθε ιδιοκτησίας κάτω από κάποια όρια προκειμένου να είναι δομήσιμή. Τα όρια αυτά χαρακτηρίζονται με το όρο αρτιότητα οικοπέδου και αφορoύν το ελάχιστό εμβαδό και το έλαχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, που πρέπει να έχει κάθε οικόπεδο για να είναι δομήσιμο. Αν η αρχική ιδιοκτησία κατατμηθεί και το τμήμα που μεταβιβάζεται ή το τμήμα που παραμένει στον αρχικό δικαιούχου είναι μη άρτια τότε η μεταβίβαση είναι άκυρη. Η ακυρότητα εισάγεται αρχικά με το άρθρο 2 του Ν.Δ.690/1948:"Απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων, επαγόμενη τη δημιουργία οικοπέδων μη άρτιων, είτε κατ' ελάχιστό εμβαδόν, είτε κατ' ελάχιστον πρόσωπο..."". Το άρθρό αυτό στην παράγραφο 3 αποσαφηνίζει ότι κάθε δικαιοπράξία εν ζωή ή αιτία θανάτου που σχηματίζει μη άρτιο οικόπεδο είναι αυτοδικαία άκυρη. Για την ιστορία με τον Α.Ν.625/1968 είχε καταργηθεί ωστόσο επανήρθε σε ισχύ (και ισχύει και σήμερα) με το άρθρο 6 του Ν.651/1977. Ωστόσο στην παραπάνω απαγόρευση (όσο και αν ακούγεται ανορθολογικό) δεν εμπίπτουν τα οικόπεδα που είναι εντός οριοθετημένων οικισμών (προ του 1923, παραδοσιακούς, με λιγότερους απο 2000 κατοίκους), αλλά δεν έχουν σχέδιο. Η παραπάνω διαπίστωση βασίζεται σε έγγραφο της Γ4/β διεύθυνσης του ΥΠΕΧΩΔΕ του έτους 1987 (46755/9042/31-07-1987). Έτσι σε μια τέτοια περιοχή αν το ακίνητο κατατμηθεί κάτω από το όριο αρτιότητας και μεταβιβάζεται η δικαιοπραξία δεν είναι άκυρη.Κατάτμηση γεωτεμαχίου - παραχώρηση σε κοινή χρήση
Άλλη μια περίπτωση που είναι αντικείμενο των κατατμήσεων είναι οι περιπτώσεις παραχώρησεις σε κοινή χρήση τμημάτων γεωτεμαχίων. Στις περιπτώσεις που το γεωτεμάχιο είναι εκτός σχεδίου δε είναι έγκυρη μια τέτοια ενέργεια η οποία προκαλέιται από την ιδιωτική βούληση (βάσει του άρθρου 20 του Ν.Δ. 17.7.1923).
Για τα γεωτεμάχια σε εντός σχεδίου περιοχές (όχι εντός ορίων οικισμών) ο διακιούχος μπορεί είτε μονομενομερώς, είτε συμβαλλόμενος με τον ΟΤΑ να ζητήσει την καταχώρηση συμβολαιογραφικού εγγράφου για παραχώρηση σε κοινή χρήση ρυμοτομούμενου τμήματος. Στις περιπτώσεις αυτές που η εφαρμογή της ρυμοτομίας απαιτεί την αποζημίωση του δικαιούχου, ο κύριος του ακινήτου μπορεί να το παραχωρήσει παραιτούμενος από το δικαίωμα κυριότητας και από κάθε απαίτηση αποζημίωσης. Η παραίτησης πρέπει να αναγράφεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο, αλλιώς η παραχώρηση δεν προκαλεί καμία μεταβολή στο αντίκειμενο του δικαιώματος (γεωτεμάχιο). Ακόμη και στις περιπτώσεις που η παραχώρηση είναι μονομέρης (δήλωση παραχώρησης σε κοινή χρήση από τον δικαιούχο) το ρυμοτομούμενο τμήμα ανήκει ως προς την κυριότητα στον ΟΤΑ και σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί αδέσποτο ακίνητο κατά το άρθρο 972 του ΑΚ. Η διαπίστωση αυτή βασίζεται στο συνδυασμό του αρ.102 παρ.1 του Συντάγματος, του άρθρου 28 του Ν. 1337/1983 και κυρίως στο άρ. 4 του Ν.3155/1955 "Δημοτικαί και Κοινοτικαί οδοί είναι αι οδοί αι εξυπηρετούσαι τας πάσης φύσεως ανάγκας ενός Δήμου ή μιας Κοινότητος εντός των διοικητικών ορίων αυτού.".
Για τις περιπτώσεις γεωτεμαχίων εντός ορίων οικισμών υπήρχε η τάση για παραχώρηση σε κοινη χρήση εδαφικής λωρίδας γεωτεμαχίου προκειμένου να αποκτησή πρόσωπο σε κοινοχρηστό χώρο. Η απόψη αυτή στηρίχθηκε στο ΠΔ 24.4.1985 για τη δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων (άρθρα 5 και 6), ωστόσο μετά την απόφαση του ΣτΕ με αρ. 1828/2008 εφαρμόζεται μόνο αν υφίσταται κοινοχρηστός χώρος και η παραχώρηση γίνεται για τη διαπλάτυνση και το σχηματισμός πλάτους 4 μέτρων (παρ 1 αρ. 6 ΠΔ 24.4.1985).Κατάτμηση γεωτεμαχίου - σε περιοχές διανομών/αναδασμών
Μια ιδιαίτερη κατηγορία αγροτικών ακινήτων είναι τα κληροτεμάχια τα οποία παραχωρήθηκαν από το Ελληνικό Δημόσιο ως αγροτικός κλήρος για την αποκατάσταση ακτήμονων πληθυσμών από τη δεκαετία του 1920 και μετά. Βάσει του νόμου 478/1943 [εδώ] οι περιοχές που δεσμεύονταν από το Ελληνικό Δημόσιο για την αποκατάσταση των ακτημόνων, κτηματογραφούνταν και κάθε κληροτεμάχιο χαρακτηριζόταν από ένα μοναδικό αριθμό για τη συγκεκριμάενη περιοχή. Μέ τη θέσπιση του Αγροτικού Κώδικα (Β.Δ.29.10.1949) γενικά η κατάτμηση των κληροτεμαχίων απαγορεύονταν. Με την κατάργηση του Αγροτικού Κώδικα (Ν.4061/2012) άρθηκε η γενική απαγόρευση της κατάτμησης των αρχικών κληροτεμαχίων. Όμως και πριν την κατάργηση του Αγροτικού κώδικα η απαγόρευση αυτή αίρονταν υπό προϋποθέσεις ανάλογα την αιτία, την γεωγραφική περιοχή και τη χρονική περίοδο. Η βασική νομοθεσία για την άρση της απαγόρευσης της κατάτμησης περιλαμβάνεται στους: Ν.Δ.3958/1959 [εδώ], Α.Ν.431/1968 [εδώ], Ν.666/1977 [εδώ], Ν.1644/1986 [εδώ], Ν.3147/2003 [εδώ], Ν.3399/2005 [εδώ] και Ν.3698/2008 [εδώ].
Κατάτμηση γεωτεμαχίου - άλλες περιπτώσεις εκτός σχεδίου
Στις εκτός σχεδίου περιοχές ένα σήμειο που πρέπει να αποσαφηνιστεί είναι ότι ο βασικός σκοπός των ακινήτων είναι ότι δεν προοριζονται για δόμηση. Συνεπώς η εξασφάλιση του γενικού κανόνα των 4 στρεμμάτων δεν αφορά την κατάτμηση. Αν δεν ανήκει σε κάποια άλλη περιπτωσή που υπάρχουν άλλες απαγορεύσεις, η κατάτμηση είναι νόμιμη και κάτω από τα 4 στρέμματα.
Στην περιμετρική ζώνη των 500μ από τα όρια σχεδίου πόλης του Ν.Δ. 17.7.1923 ή από το όριο οικισμού προ του 1923 η ελάχιστη επιφάνεια κατάτμησης είναι τα 1000τμ.
Για τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) και τις απαγορεύσεις στην κατάτμησης θα πρέπει να ανατρέξει κανείς στο άρθρο 29 του νόμο 1337/1983 (ΦΕΚ Α, τ.33, 14/05/1983, εδώ), ενώ προκειμένου να εντοπιστούν τα ελάχιστα επιτρεπτά όρια κατάτμησης και η χρονίκη αφετηρία της ισχύς τους θα πρέπει να βρεθει το σχετικό Π.Δ. με το οποίο κάθε περιοχή εντάσσεται σε καθεστώς Ζ.Ο.Ε.
Οριοθετημένες περιοχές ΖΕΠ και ΕΖΔ (περιοχές Natura) απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω των 10000τμ (άρ.9) με την έναρξη ισχύς του νόμου Ν.3937/2011 (31/03/2011) .
Συνένωση γεωτεμαχίων
Η συνένωση γεωτεμαχίων υλοποιείται συνηθέστερα με συμβολαιογραφικά έγγραφο. Έτσι στις περιπτώσεις που ο κύριος ένος γεωτεμαχίου αγοράζει την κυριότητα ενός ομόρου μπορεί με στο συμβόλαιο αγορά να δηλώσει ότι τα συνενόνει. Η παράληψη της δήλωσης περι συνένωσης θα διαμορφώσει στο κτηματολογικό διάγραμμα δύο γεωτεμάχια, στο ίδιο κύριο με διαφορετικούς τίτλους. Η συνένωση μπορεί να πραγματωθεί στο μέλλον με αφορμή άλλου συμβόλαιο όπως σύσταση διαιρημένης ιδιοκτησίας ή θέσεων στάθμευσης, στο οποίο θα περιγράφεται βάσει τοπογραφικού η συνενωμένη ιδιοκτησιά.
Η συνένωση οικοπέδων μπορεί να προκύψει και από ένα συμβόλαιο στο οποίο από μία όμορη ιδιοκτησία αποκόπτεται τμήμα το οποίο μπορεί να είναι μη άρτιο, αλλά αμέσως μετά να περιγράφεται η συνένωσή του με άλλο όμορο, οπότε και να αποκαθίσταται η αρτιότητα των τελικών οικοπέδων που μετέχουν στην πράξη. Αυτή η στιγμιαία κατατμηση δεν εγείρει θλεμα ακυρότητας του συμβολαίου.
Μια άλλη περίπτωση, που πλέον δεν ισχύει, αλλά ίσχυε στο περελθόν (και είναι πιθανόν να προκύψει από την εξέτασειπαλαιότερων τίτλων) αφορά το σχηματισμό αγροτικού γεωτεμαχίου με έκταση μεγαλύτερη των 250στρ. Με δημοσίευση (22/03/2012)του Ν.4061/2012 "Διαχείριση και προστασία ακινήτων Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων - Ρύθμιση εμπραγμάτων δικαιωμάτων και λοιπές διατάξεις." καταργήθηκε (αρ.37) η απγορευση συνένωσης αγροτικών γεωτεμαχίων με επιφάνεια μεγαλύτερη των 250στρεμμάτων. Στο διάστημα όμως που προηγήθηκε της δημοσίευσης ίσχυε σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν.3250/1924 η ακυρότητα συμβολαιογραφικών εγγράφων που σχηματιζαν εκτάσεων μεγαλύτερες των 250στρ. Όπως προκύτει και από την απόφαση του Αρείου πάγου με αρ. 1528/2017, η ακυρότητα αφορά το ή τα συμβολάιο με τα οποία η προστιθέμενη έκταση υπερβαίνει τα 250στρ.Χωρική μεταβολή με καταχώρηση διακαστικής απόφασης
Η κατάθεση αγωγής ή αίτησης στο Δικαστήριο οδηγεί συνηθέστερα στην έκδοση δικαστικής απόφασης. Στις περιπτώσεις που το Διατακτικό της απόφασης αναφέρεται και σε χωρικές μεταβολές που πρέπει να λάβουν χώρα στο κτηματογραφικό διάγραμμα, αυτές θα πραγματοποιηθούν στηριζόμενες στο Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΤΔΓΜ). Συνεπώς η καταχώρησης της αγωγής (ή της αίτησης) δεν επιφέρει καμία χωρική μεταβολή. Η όποια χωρική μεταβολή θα υλοποιηθεί με την καταχώρηση της Δικαστικής Απόφασης. Αν η διαδικασία της αγωγής διακοπή με την έκδοση Πρακτικού Εξωδικαστικής Επίλυσης, τότε η υλοποίηση της όποιας χωρικής μεταβολής θα πραγματοποιηθεί και πάλι βασιζόμενη στο ΤΔΓΜ της αγωγής.
Χωρική μεταβολή με καταχώρηση διοικητικής απόφασης
Η καταχώρηση μιας διοικητικής πράξης μπορεί να προκαλεί χωρική μεταβολή είτε με την κυρωσής είτε με την συντέλεση της. Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν οι διοικητικές πράξεις που στηρίζονται στο μέτρο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Τετοιες περιπτώσεις περιλλαμβανονται τόσε σε εκτός σχεδίου περιοχές (αρχαιολογικός χώρος, ζώνη παραλίας), όσο και εντός σχεδίου περιοχές όπου η υλοποίηση της ρυμοτομίας στηρίζεται στο Ν.Δ. του 1923. Σ' αυτές τις εντός σχεδίου περιοχές η κύρωσης της πράξης αναλλογισμού και ρυμοτομίας δεν αρκεί για να υλοποιηθεί η δημιουργία κοινοχρηστων χώρων στο κτηματολογικό διάγραμμα. Απαιτεί η καθολίκή αποζημίωση των εμπλεκόμενων στην πράξη δικαιούχων. Τα πράγματα γίνονται ακόμη πιο περίπλοκα όταν υπάρχει και πράξη προσκύρωσης. Η προσκύρωση είναι μια αναγκαστική απαλλοτρίωση με την οποία αφερείται η ιδιοκτησία από ένα εντός σχεδίου γεωτεμάχιο γιατία είναι μη άρτιο και δεν μπροεί να αρτιοποιηθεί με το εργαλείο της τακτοποίησης. Στο κύριο του ακινήτου καταβάλεται αποζημίωση. Επειδή ο ασφαλέστερος τρόπος για την μεταβολή της κυριότητας είναι η σύνταξη συμβολαίου και η καταχώρηση του στο Κτηματολόγιο, προτιμάτε αυτή η διαδικασία. Ωστόσο υπάρχουν περιπτώσεις που η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί με την καταβολή της απαραίτητης χρηματικής αποζημίωσης στον δικαιούχο (δημοσίευση της βεβαίωσης καταβολής στο Ταμείο Παρακατθηκών και Δανείων). Η τελευταία περίπτωση χρηζεί εφαρμογης όταν ο ένας συμαβλλόμενος είναι ΟΤΑ. Θα πρέπει πάντως να γίνει κατανοητό ότι η προσκύρωση είναι διοικητικλη πράξη και δεν περιβάλλεται από το πνεύμα της ελεύθερης βούλησης ακόμα και στην περίπτωση που υλοποιείται με τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου.
Ένα άλλο σημείο που πρέπει να προσέχει κανείς είναι θέσπιση διοικητικών ορίων. Έτσι τα όρια οικισμών ή όρια ΖΟΕ ή δασικής έκτασης δεν προκαλούν κατάτμηση στο αρχικό γεωτεμάχιο, άσχετα με το αν εισάγουν περιορισμούς στην αξιοποίησή του.